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21世纪经济报道 · 2020-01-13 10:21:25

2019年,深圳写字楼新增供应创历史新高,全年录得超过200万平方米新增供应,共计21个项目进入市场。

  1月10日,房地产研究机构世邦魏理仕发布了深圳房地产市场回顾与2020年展望。根据世邦魏理仕的监测和统计,2019年,深圳写字楼新增供应创历史新高,全年录得超过200万平方米新增供应,共计21个项目进入市场。

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  但从需求方来看,受整体经济疲软以及贸易摩擦的影响,2019年下半年新增吸纳明显放缓,新入市项目去化缓慢,以及老旧项目因租户搬迁,双重因素引起空置率升高并存。写字楼空置率同比上升8.7个百分点,年末达到20.0%的高位,市场整体呈现供过于求的态势。

  这直接带来了租金的下调,市场平均租金同比下降3.4%至每月每平方米201.2元。世邦魏理仕指出,业主实施更为灵活的租赁策略,包括免租期的调整、针对不同类型客户的差异化租金策略以及招商方面更优厚的奖励等,以期实现吸引和留存租户。

  深圳民间有一种声音,深圳的住宅土地供应较为短缺,但另一方面,商业地产却似乎存在供应过剩的情况,能否拿出更多的土地用于住宅供应?尤其是在写字楼空置率上升的背景下,这种质疑尤其突出。

  专业研究人士如何看待这种说法?

  世邦魏理仕大湾区及香港研究部主管陈锦平向21世纪经济报道记者分析,这不只是深圳一个城市存在的现象。从政府的角度来看,相比于住宅,商业地产对GDP、税收、就业等做出的贡献更大。目前看起来深圳的写字楼空置率好像高了一点,但这是成为成熟市场必经的一个阶段。反过来看,如果没有足够的写字楼供应,企业需求得不到满足,并且租金快速上涨,这会损伤城市的竞争力和吸引力。

  陈锦平表示,从当前的各种规划来看,深圳未来还有非常大的发展空间。短期来看,写字楼业主会有压力,但长期来看,完全不必担心。

  从写字楼租户的行业分布来看,科技和金融企业仍然为主流。世邦魏理仕指出,深圳科技产业的持续发展带来的科技产业聚集及产业链上下游企业的发展壮大,为深圳优质写字楼贡献了重要的需求份额,占比超过4成。年内监测到多家大型科技企业及其上下游企业大规模的扩张需求案例。

  1月8日,深圳最新的政府工作报告透露,2019年,全市新兴产业增加值增长8.5%,先进制造业增加值占规模以上工业增加值比重超过了70%。

  从另一个指标来看,2019年全年深圳共录得了18宗大宗物业交易,交易总额为人民币258亿元,成交总额同比上升,延续了2016年以来每年百亿以上的成交规模,主流的成交标的为写字楼和商业物业。

  从近几年的表现来看,深圳正在成为中国房地产大宗投资的重要目的地之一。世邦魏理仕深圳投资及资本市场部主管古振鹏表示,深圳政策面的多重利好,包括粤港澳大湾区建设、先行示范区建设等,带动投资者对深圳中长期市场看好,深圳投资市场预计将继续呈现较为活跃的态势。

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